中报解读｜招商积余上半年营利增长均超两成，毛利率仍低于行业均值

来源：每日经济新闻
时间：2023-08-28 03:43:24

虽然上半年多项财务指标实现两位数增长，但A股龙头物企招商积余（SZ001914,股价15.63元，市值165.73亿元）的盈利能力仍显低迷。

8月24日，招商积余发布的2023年半年报显示，上半年实现营业收入约69.78亿元，同比增长23.58%；归母净利润约4.19亿元，同比增长26.65%；扣非净利润约3.85亿元，同比增长46.79%。

上半年，招商积余的毛利率由2022年全年的11.84%回升至13.3%，较去年同期则提升了0.6个百分点，但要达到行业平均值（2022年上半年50家上市物企平均毛利率为27.99%）甚至前列水平，招商积余仍需努力。

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来源：招商积余财报

毛利率仍低于行业均值

盈利能力低迷始终是围绕在这家龙头物管公司上头的乌云。

过去五年，这家物企的毛利率始终走在下行通道，均值为15.42%。可供参考的是，据诸葛找房数据，2022年上半年50家上市物企平均毛利率为27.99%，其中高于平均值的企业达24个。

与同样具有央企背景的华润万象生活、保利物业、中海物业相比，招商积余的毛利率长期处于垫底位置；与民企龙头碧桂园服务过去五年平均32.52%的毛利率相比，招商积余短期内更是难以企及。

不过今年上半年，招商积余的毛利率由2022年全年的11.84%回升至13.3%，较去年同期则提升了0.6个百分点，虽仍难言理想，但终究回归了上升轨道。但要达到行业平均甚至前列水平，招商积余仍需努力。

具体到各业务板块来看，今年上半年，招商积余的物业管理业务实现营收约66.88亿元，毛利率11.61%，同比提升了0.37个百分点；资产管理业务实现营收2.82亿元，毛利率为52.88%，相较于2022年同期的55.26%下降了2.38个百分点，其中商业运营毛利率为32.68%，而去年同期为63.23%，下降了30.55个百分点。

来源：招商积余财报

实际上，毛利率之外，招商积余其他财务指标在上半年的表现都不错：营收同比增长23.58%至69.78亿元；归母净利润4.19亿元，同比增长26.65%，不过增长幅度持续收窄；扣非净利润约3.85亿元，同比增长46.79%。

对于营收和净利双增，招商积余认为，一方面来自物业管理项目增长、新拓展市场化物业管理项目增加。报告显示，2023 年上半年，公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额18.87亿元，较上年同期增长18.31%。其中第三方项目新签年度合同额为16.50亿元，千万级以上项目占比超55%。

截至今年6月底，招商积余的在管项目2011个，管理面积增长至3.30亿平米。其中，大股东招商蛇口为公司持续提供稳定资源，管理面积进一步增加至1.11亿平方米，占比33.59%；第三方项目的管理面积为2.19亿平方米，占比66.41%。

截至报告期末，招商积余的总资产约182.33亿元，归属于上市公司股东的净资产为 95.70 亿元，资产负债率为46.55%，较上年末下降1.18个百分点。

另一方面，则源于收并购企业的贡献。招商积余在报告中指出，2022年公司收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中等4家企业，今年上半年合计实现营收5.39亿元，新签项目年度合同额合计超1.3亿元。

非住宅业态成拓展重点

值得注意的是，近年来招商积余越来越将拓展重点放在了非住宅业态上。

中报显示，上半年在第三方项目中，招商积余的非住宅业态新签年度合同额为15.54亿元，占比高达94.18%。截至6月30日，非住宅业态管理面积约1.99亿平方米，占总物管面积的60.26%。

管理规模的扩大也带来了营收的增长。报告期内，招商积余非住宅业态营收为38.97亿元，较上年同期增长29.34%，占基础物业管理总收入的比重超七成。

而招商积余的第二大主营业务资产管理业务，主要涵盖了商业运营、持有物业出租及经营等服务，在今年上半年也保持着营业收入的增长，其营收约2.82亿元，同比增长30.59%，占总营收的4.04%。

来源：招商积余2023年中报

对此，招商积余表示，这主要系公司在管商业运营项目增加带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致。

截至2023年6月末，招商积余旗下的招商商管在管商业项目61个（含筹备项目），管理面积约346万平方米，较去年末增加约53万平方米。其中，管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目53个，第三方品牌输出项目5个。

今年上半年，招商积余商业运营总收入约0.6亿元，同比增长114.28%，占资管业务收入比重21.3%。招商积余表示，目前招商商管已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议，未来公司在管商业物业规模还将不断扩大。

上半年，招商积余经营活动产生的现金流量净额为-3.13亿元，较去年同期增长37.24%；筹资活动产生的现金流量净额为-3.47亿元，较去年同期下降228.63%。招商积余认为，主要系公司收款能力向好，阶段性资金缺口减少，资金使用效率提升，取得借款净流入减少所致。

与此同时，招商积余应收帐款约33.91亿元，同比增长了5.51%。招商积余认为，主要系公司经营规模扩大，在管项目带来期末应收账款金额增加。

值得一提的是，招商积余上半年在数字化研发投入上同比激增213.33%至约3889万元。招商积余在中报称，公司在融合原智慧物业π平台和招商通等多个产品线的基础上，形成了新的数字化产品“招商 π”，贯穿整个物业管理价值链。“未来公司将加快经营模式数字化转型，进一步提升项目管理，做好经营监测，加大科技降本增收力度。”

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